Par Édouard Lambert · Publié le 9 septembre 2026

Oui, il est possible de vendre une maison en indivision même lorsqu’un co-indivisaire s’y oppose : la loi prévoit une procédure judiciaire permettant de contraindre la vente, à condition de respecter un parcours précis. Ce n’est pas une issue rapide, mais c’est un droit reconnu par le Code civil.

La situation est plus fréquente qu’on ne le croit, notamment après un héritage où les indivisaires n’arrivent pas à s’entendre sur le sort du bien immobilier. Cet article couvre les règles de l’indivision, la procédure pour débloquer une vente malgré un refus, et les alternatives à envisager avant d’aller au tribunal judiciaire.

Qu’est-ce que l’indivision et pourquoi elle génère des blocages ?

L’indivision est la situation dans laquelle plusieurs personnes : les indivisaires : détiennent ensemble des droits sur un même bien immobilier, sans qu’aucune fraction du bien ne soit attribuée à l’une d’elles en propre. Chaque indivisaire possède une quote-part abstraite exprimée en fraction : la moitié, le tiers, le quart, etc.

Cette situation naît le plus souvent lors d’une succession : quand un parent décède et laisse une maison à plusieurs enfants, ceux-ci deviennent automatiquement co-indivisaires sans avoir à le décider. Le problème central, c’est la règle de la décision unanime pour vendre : il faut en principe l’accord de tous les indivisaires pour céder le bien à un tiers. Un seul refus suffit à figer la situation indéfiniment.

Sur le terrain, je vois souvent cette configuration entre héritiers aux projets de vie incompatibles : l’un veut vendre pour récupérer sa part en liquidités, l’autre veut garder la maison familiale pour des raisons affectives. Sans recours légal activé, le blocage peut durer des années.

La règle des deux tiers : levier légal ou fausse piste ?

L’article 815-3 du Code civil prévoit que les indivisaires représentant au moins les deux tiers des droits indivis peuvent décider seuls de certains actes d’administration, comme la location ou des travaux courants. Mais la vente du bien à un tiers reste soumise à l’unanimité : les deux tiers ne permettent pas d’imposer une vente directement.

Un mécanisme prévu à l’article 815-5-1 change la donne : ces mêmes indivisaires majoritaires peuvent saisir un notaire pour notifier officiellement leur projet de vente aux autres co-indivisaires. Les indivisaires opposants disposent alors d’un délai de trois mois pour se manifester. En cas de refus ou de silence au terme de ce délai, les demandeurs saisissent le tribunal judiciaire pour obtenir l’autorisation de procéder à la vente malgré tout.

C’est l’erreur que je rencontre le plus souvent : des indivisaires majoritaires pensent vendre directement sans passer par cette notification formelle via le notaire. Or sans ce préalable, la demande au tribunal sera déclarée irrecevable.

Comment vendre malgré un refus : la procédure pas à pas

La marche à suivre combine une tentative amiable et, en cas d’échec, un recours judiciaire structuré. Voici les étapes dans l’ordre.

1. Tenter la négociation directe avec l’indivisaire réticent : proposer un rachat de sa part, une médiation, ou un accord sur une soulte. Un règlement amiable évite la procédure et préserve les relations.
2. Consulter un notaire pour analyser les quotes-parts de chaque indivisaire et vérifier si les deux tiers des droits sont réunis du côté des demandeurs.
3. Notifier officiellement les indivisaires opposants via le notaire, conformément à l’article 815-5-1. Le délai de réponse accordé est de trois mois.
4. Saisir le tribunal judiciaire si le refus est maintenu ou si les indivisaires ne répondent pas dans le délai imparti.
5. Procéder à la vente sous l’autorité du juge, avec intervention du notaire pour répartir le produit entre les indivisaires au prorata de leurs droits respectifs.

Pour une vue d’ensemble des options disponibles, l’article sur sortir d’une indivision détaille les solutions concrètes selon chaque configuration de départ.

Que faire quand on ne détient pas les deux tiers des droits ?

Si les indivisaires favorables à la vente représentent moins des deux tiers des droits, la voie de l’article 815-5-1 est fermée. Il reste alors le recours à l’article 815-5 du Code civil, qui permet à n’importe quel indivisaire : même minoritaire : de demander au tribunal l’autorisation de passer un acte qu’un autre refuse, lorsque ce refus met en péril l’intérêt commun de l’indivision.

Le juge évalue si le refus de vente est justifié ou non : bien qui se dégrade, charges non assumées, frais de partage non soldés… Cette procédure est plus incertaine que la voie des deux tiers, car le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation large et peut rejeter la demande si le refus lui paraît légitime au regard de la situation.

Les droits de succession applicables selon le lien de parenté : selon les barèmes 2026 : peuvent représenter une pression financière réelle pour des héritiers sans liquidités disponibles. C’est un argument recevable devant le tribunal pour démontrer que le refus de vente compromet l’intérêt commun de l’indivision.

Vendre sa part ou racheter celle d’un autre : les alternatives concrètes

Si la vente du bien entier se heurte à un blocage durable, un indivisaire peut céder sa propre quote-part à un tiers sans attendre l’accord des autres. Cette cession est libre en droit, mais les autres co-indivisaires bénéficient d’un droit de préemption : ils ont un mois pour racheter cette part au même prix avant qu’un acheteur extérieur puisse l’acquérir. Le notaire se charge de notifier ce projet de cession à chaque indivisaire.

Cette option a un inconvénient pratique : un acheteur extérieur entrant dans l’indivision rachète souvent la part à prix réduit, car posséder une quote-part dans un bien sur lequel on n’a pas de contrôle plein est moins attractif qu’une propriété entière. Si vous êtes dans une indivision successorale entre héritiers, l’article sur sortir d’une indivision entre frère et sœur explore les spécificités de cette configuration.

En amont, pour éviter que la transmission d’un bien n’aboutisse à une indivision conflictuelle, les parents peuvent opter pour une donation-partage, qui permet de répartir les biens entre héritiers de leur vivant : une solution préventive qui élimine le risque de blocage. Et si le blocage porte sur la manière de sortir sans passer par une vente, l’article sur sortir de l’indivision sans vendre présente ces alternatives, du rachat de parts à la création d’une SCI familiale.