Par Édouard Lambert · Publié le 1 septembre 2026 · Mis à jour le 7 septembre 2026

La succession d’une maison s’ouvre automatiquement au décès du propriétaire : le bien immobilier passe aux héritiers sans formalité préalable. Les enfants, le conjoint survivant et les autres proches reçoivent leur part selon un ordre établi par le Code civil. Des droits de succession sont ensuite calculés sur la valeur du bien, avec un abattement de 100 000 € par enfant en ligne directe.

Qu’est-ce qu’une succession immobilière ?

Une succession désigne l’ensemble des biens, droits et dettes laissés par un défunt à son décès. Lorsqu’une maison figure dans ce patrimoine, elle intègre la masse successorale : le total des actifs à partager entre les héritiers. Le notaire joue un rôle central : il établit l’acte de notoriété qui liste les héritiers, évalue le patrimoine immobilier et coordonne le règlement de la succession.

La transmission d’un bien immobilier suit deux régimes selon la situation du défunt. S’il avait rédigé un testament, les volontés exprimées s’appliquent dans la limite de la réserve héréditaire : la part minimale garantie aux enfants par la loi. En l’absence de testament, c’est la succession légale qui s’applique, avec un ordre de priorité entre les héritiers défini par le droit français.

Qui sont les héritiers d’un défunt ?

Le Code civil organise les héritiers en quatre ordres successifs. Les descendants directs : enfants, petits-enfants : arrivent en premier et excluent les ordres suivants. Viennent ensuite les ascendants (parents) et collatéraux privilégiés (frères et sœurs), puis les ascendants ordinaires, et enfin les autres collatéraux jusqu’au 6e degré. Au-delà, les biens reviennent à l’État.

Le conjoint survivant bénéficie d’un statut particulier. Marié sans enfants, il hérite de la totalité du patrimoine. En présence d’enfants communs, il a le choix entre l’usufruit de l’ensemble des biens du défunt ou la pleine propriété d’un quart de la succession. Si le défunt avait des enfants d’une autre union, le conjoint ne reçoit qu’un quart en pleine propriété. Le partenaire de PACS et le concubin ne sont pas héritiers légaux et doivent être désignés par testament pour recevoir quoi que ce soit.

Quelle part chaque héritier perçoit-il ?

La part de chaque héritier dépend du nombre d’enfants et de la situation du conjoint. Un enfant unique reçoit la moitié du patrimoine en réserve héréditaire, deux enfants se partagent les deux tiers, trois enfants ou plus se partagent les trois quarts. La quotité disponible : la part dont le défunt dispose librement par testament : correspond au reste.

Dans le cadre d’une maison indivisible, les héritiers deviennent automatiquement copropriétaires en indivision successorale. Chacun détient une quote-part proportionnelle à ses droits. Pour sortir de cette situation, trois options existent : le rachat des parts par l’un des héritiers, la vente du bien avec partage du produit, ou l’attribution du bien à l’un sous réserve de verser une soulte aux autres.

Transmission d’un bien immobilier acquis en couple

Lorsqu’une maison a été achetée par deux époux sous le régime de la communauté réduite aux acquêts : le régime légal par défaut -, la moitié du bien appartient au conjoint survivant dès le décès. Seule l’autre moitié entre dans la succession. Ce mécanisme protège naturellement le conjoint, qui conserve son logement sans avoir à racheter la part du défunt.

Pour les couples mariés sous séparation de biens, chaque époux reste propriétaire de la part qu’il a financée. La maison achetée à parts égales voit donc la moitié du défunt intégrer la succession. Les couples non mariés : PACS ou concubinage : ne bénéficient d’aucune protection automatique : sans testament, le survivant n’a aucun droit sur le logement commun, même s’il y vit depuis des années.

Quelle fiscalité s’applique à la succession d’une maison ?

Les droits de succession se calculent sur la valeur vénale du bien au jour du décès, diminuée des dettes éventuelles et des abattements personnels. En ligne directe (parents-enfants), l’abattement est de 100 000 € par enfant. Après abattement, le barème progresse de 5 % pour les tranches inférieures à 8 072 € jusqu’à 45 % au-delà de 1 805 677 €. Entre frères et sœurs, le taux atteint 35 % ou 45 % selon les tranches ; entre personnes sans lien familial, il monte à 60 %.

Le conjoint survivant et le partenaire de PACS sont totalement exonérés de droits de succession depuis 2007, quelle que soit la valeur du bien transmis. Cette exonération totale représente un avantage fiscal considérable pour les couples légalement unis. Pour les autres héritiers, le paiement des droits est exigible dans les six mois suivant le décès, avec possibilité de délais sous conditions.

Quelles sont les démarches pour hériter d’une maison ?

La première étape consiste à contacter un notaire, obligatoire pour toute succession comportant un bien immobilier. Le notaire établit l’acte de notoriété qui identifie les héritiers, puis procède à l’inventaire du patrimoine et à l’évaluation du bien. La déclaration de succession doit être déposée auprès de l’administration fiscale dans un délai de six mois à compter du décès, ou douze mois pour un décès survenu à l’étranger.

Une fois la succession réglée, les héritiers signent l’acte de partage ou, s’ils conservent le bien en indivision, un état descriptif de division. La publication au service de publicité foncière officialise le transfert de propriété. En pratique, le règlement complet d’une succession immobilière prend en moyenne six mois à un an selon la complexité du dossier et le nombre d’héritiers concernés.

Protéger son patrimoine avant le décès

Anticiper la transmission d’une maison réduit les droits de succession et évite les conflits entre héritiers. La donation en pleine propriété de son vivant ouvre droit à un abattement renouvelable tous les quinze ans : 100 000 € par enfant. La donation avec réserve d’usufruit est une alternative intéressante : le donateur conserve la jouissance du bien jusqu’à son décès, tandis que les enfants en reçoivent la nue-propriété à moindre coût fiscal.

La rédaction d’un testament organise la répartition du patrimoine dans le respect de la réserve héréditaire. Pour un couple non marié propriétaire d’une maison, le testament reste le seul outil pour protéger le partenaire survivant. L’assurance-vie, bien qu’elle sorte du cadre successoral, constitue un levier complémentaire pour transmettre des liquidités à un bénéficiaire désigné avec une fiscalité avantageuse.

Que faire en cas de conflit sur la succession d’une maison ?

Les conflits entre héritiers sur une maison surviennent souvent lorsque le bien ne se partage pas facilement ou que l’un d’eux souhaite le conserver. En indivision, chaque héritier détient une quote-part et toute décision importante : comme la vente : requiert l’accord de tous. Si l’un des indivisaires bloque la vente, les autres peuvent saisir le tribunal judiciaire pour demander une licitation forcée, c’est-à-dire une vente aux enchères judiciaire ordonnée par le juge.

La médiation familiale ou notariale représente souvent une voie plus rapide et moins coûteuse que le contentieux judiciaire. En 2026, les juridictions encouragent activement le recours à ces modes alternatifs de règlement des différends. Si aucun accord n’est trouvé, le juge tranche et ordonne le partage judiciaire, qui aboutit à la vente du bien et au partage du produit entre les héritiers.

Questions fréquentes

Quel est le montant des frais de succession sur une maison ?

Les frais de succession sur une maison comprennent les droits de mutation calculés sur la valeur du bien après abattements, ainsi que les honoraires du notaire (environ 1 à 2 % de la valeur du bien). Entre parents et enfants, l’abattement de 100 000 € par enfant réduit souvent la base taxable. Sur la fraction taxable, le taux varie de 5 % à 45 % selon les tranches. Le conjoint survivant et le partenaire de PACS en sont totalement exonérés.

Comment se passe une succession pour une maison ?

La succession d’une maison s’ouvre au décès du propriétaire. Un notaire est obligatoirement mandaté pour établir l’acte de notoriété, évaluer le bien et rédiger la déclaration de succession à déposer dans les six mois. Les héritiers décident ensuite de vendre le bien, de le conserver en indivision ou de l’attribuer à l’un d’eux moyennant une soulte versée aux autres. Le transfert de propriété est officialisé par publication au service de publicité foncière.

Est-ce que les enfants doivent payer des frais de succession ?

Les enfants héritiers sont soumis aux droits de succession calculés sur leur part après abattement. Chaque enfant bénéficie d’un abattement personnel de 100 000 € sur la valeur reçue. Si la part de chaque enfant reste inférieure à ce seuil, aucun droit n’est dû. Au-delà, un barème progressif s’applique, de 5 % à 45 %. Les enfants en situation de handicap bénéficient d’un abattement supplémentaire de 159 325 €.

Comment se passe une succession après le décès d’un parent ?

Au décès d’un parent, les enfants héritent selon leur part légale ou testamentaire. La première démarche consiste à contacter un notaire qui rassemble les documents nécessaires : acte de décès, livret de famille, titres de propriété. Il dresse l’inventaire des biens, évalue le patrimoine immobilier et prépare la déclaration de succession. Les héritiers disposent de six mois pour s’acquitter des droits éventuels, puis procèdent au partage ou à la vente du bien immobilier hérité.