Par Édouard Lambert · Publié le 9 septembre 2026

Une maison peut rester en indivision sans durée maximale légale : aucun texte n’impose de terme automatique à cette situation. L’article 815 du code civil pose le principe inverse : nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision : ce qui signifie que chaque indivisaire conserve à tout moment le droit d’exiger le partage, même sans l’accord des autres héritiers.

L’indivision peut-elle durer indéfiniment ?

L’erreur la plus courante est de croire que l’indivision successorale prend fin automatiquement après quelques années. Ce n’est pas le cas. Lorsque des héritiers reçoivent un bien immobilier, ils entrent en indivision dès l’instant du décès, et cette situation perdure tant qu’aucun indivisaire ne réclame le partage. La loi ne fixe aucun terme automatique.

En pratique, une maison familiale reste souvent en indivision par attachement sentimental ou par inertie administrative. Cette durée indéterminée devient problématique dès qu’un désaccord surgit : entretien, mise en location ou projet de vente. Le nombre d’indivisaires croît parfois à chaque génération, lorsque les parts successorales se transmettent aux enfants des héritiers initiaux.

Le code civil prévoit une soupape : si le partage est bloqué, tout indivisaire peut saisir le tribunal judiciaire pour l’obtenir. Le juge peut accorder un sursis limité à deux ans maximum, si la vente immédiate risque de nuire aux intérêts des parties. Passé ce délai, le partage ne peut plus être différé.

La convention d’indivision : comment encadrer la durée ?

Pour prévenir les conflits, les indivisaires peuvent signer une convention d’indivision chez un notaire. Ce document fixe les règles de gestion du bien indivis : répartition des charges, désignation d’un gérant, conditions de cession des parts. Une idée reçue veut que la convention fige la situation sans limite de temps. En réalité, l’article 1873-3 du code civil la limite à cinq ans, renouvelable.

À l’issue de chaque période de cinq ans, les indivisaires renouvellent la convention à l’unanimité. Si l’un d’eux refuse, chaque signataire retrouve son droit de demander le partage. La convention protège contre les demandes intempestives pendant sa durée, sans supprimer le droit fondamental de sortir de l’indivision.

Pour maintenir un bien en famille sur le long terme sans renouvellement quinquennal, la création d’une SCI familiale constitue une alternative plus stable. Elle sort le bien de l’indivision tout en maintenant une gestion collective, avec ses propres règles de gouvernance et de transmission des parts entre associés.

Comment sont prises les décisions entre indivisaires ?

La gestion d’un bien indivis obéit à des règles de majorité inscrites dans le code civil. Pour les actes courants : entretien, travaux conservatoires, mise en location -, une majorité représentant au moins deux tiers des droits indivis suffit. L’unanimité n’est donc pas requise pour toutes les décisions de gestion quotidienne.

En revanche, pour les actes de disposition comme la vente du bien ou la constitution d’une hypothèque, l’unanimité des indivisaires est obligatoire. Un seul héritier peut donc bloquer la cession d’une maison en indivision, ce qui est l’une des sources de litige les plus fréquentes entre cohéritiers.

Lorsque le blocage est avéré, le tribunal judiciaire peut autoriser l’acte sans l’accord de tous, sur le fondement de l’article 815-6 du code civil. Pour connaître les recours en cas de refus, notre guide sur comment vendre en indivision détaille chaque démarche possible.

Quels sont les droits des héritiers dans l’indivision ?

Chaque héritier indivisaire dispose de droits précis sur le bien commun. Il peut l’utiliser à condition de ne pas en priver les autres, et doit verser une indemnité d’occupation si sa jouissance est exclusive. Il peut également céder sa part à un tiers, mais les autres indivisaires bénéficient alors d’un droit de préemption : ils acquièrent cette part en priorité, aux mêmes conditions proposées au tiers.

Les héritiers qui acceptent la succession entrent automatiquement dans l’indivision. Ceux qui y renoncent en sont exclus. Cette décision est encadrée dans le temps : selon l’option successorale, un héritier dispose d’un délai de dix ans à compter du décès pour exercer son choix.

Lorsqu’un indivisaire décède avant le partage, ses propres héritiers entrent dans l’indivision à sa place. C’est de cette façon qu’une maison familiale se retrouve parfois en indivision entre de nombreux cousins, plusieurs décennies après le premier décès. Notre article sur la succession d’une maison détaille les règles fiscales et patrimoniales applicables en 2026.

Comment prend fin l’indivision ?

L’indivision prend fin de plusieurs façons, selon le degré d’accord entre les parties :

• Le partage amiable : tous les indivisaires s’accordent pour vendre et répartir le prix, ou pour attribuer le bien à l’un d’eux contre soulte. C’est la voie la plus rapide, formalisée chez un notaire.
• Le rachat de parts : un indivisaire rachète les parts des autres et devient seul propriétaire du bien indivis.
• Le partage judiciaire : en cas de blocage total, le tribunal ordonne la vente aux enchères publiques du bien.
• La donation-partage : répartir ses biens de son vivant entre ses héritiers évite l’indivision successorale. Cette solution relève des règles de la donation-partage et suppose l’intervention d’un notaire.

Le partage judiciaire constitue souvent la solution de dernier recours. La procédure, conduite par un notaire désigné par le juge, dure parfois plusieurs années et aboutit à une vente aux enchères si aucun accord n’est trouvé entre les indivisaires.

Pour sortir de l’indivision sans vendre le bien, d’autres pistes existent : rachat de parts, apport en SCI, démembrement de propriété. Notre guide sur sortir de l’indivision sans vendre présente chaque option avec ses conditions et ses coûts.

Questions fréquentes

Quelle est la durée maximale d’une indivision ?

Il n’existe aucune durée maximale légale pour une indivision. Un bien reste en indivision indéfiniment si personne ne réclame le partage. La convention d’indivision est, elle, limitée à cinq ans renouvelables par accord commun de tous les co-indivisaires.

Quelle est la nouvelle loi pour les indivisions ?

En 2026, les règles de l’indivision restent celles des articles 815 à 815-18 du code civil, complétées par les articles 1873-1 à 1873-18 pour la convention d’indivision. Aucune réforme majeure n’a modifié l’équilibre général de ce droit ces dernières années.

Comment puis-je garder une maison en indivision ?

La solution la plus sûre est de signer une convention d’indivision notariée pour cinq ans renouvelables, en définissant les règles de gestion et les conditions de sortie de chaque indivisaire. Pour un cadre plus stable sur le long terme, la SCI familiale est souvent recommandée.

Comment se débarrasser d’une maison en indivision ?

Trois voies s’offrent à vous : le partage amiable avec l’accord de tous, le rachat des parts par un co-indivisaire, ou le partage judiciaire en cas de blocage total. Si un héritier refuse, la saisine du tribunal judiciaire permet d’obtenir l’autorisation de vendre selon les conditions de l’article 815-5 du code civil.