Par Édouard Lambert · Publié le 15 septembre 2026

L’article 669 du Code général des impôts fixe la valeur fiscale de l’usufruit et de la nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier au moment de l’opération. La réponse directe : plus l’usufruitier est jeune, plus son usufruit vaut fiscalement cher : et donc moins la nue-propriété transmise est taxée. Ce barème s’applique à toute opération de démembrement de propriété : donation, succession, viager.

Ce mécanisme peut représenter des dizaines de milliers d’euros d’écart sur les droits à régler. Comprendre comment il fonctionne, tranche par tranche, permet d’anticiper le bon moment pour agir : et d’éviter de payer sur une base bien plus élevée que nécessaire.

Que dit exactement l’article 669 du CGI ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer deux droits distincts sur un même bien. L’usufruit, d’abord : le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus, qu’il s’agisse d’y habiter ou d’encaisser des loyers. La nue-propriété ensuite : la détention du capital, sans jouissance immédiate, avec la certitude de récupérer la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit.

L’article 669 établit la règle de valorisation fiscale de chacune de ces deux fractions. Il s’applique aussi bien aux donations qu’aux successions. Quand un parent donne la nue-propriété de son appartement à son enfant en conservant l’usufruit, c’est ce barème qui détermine sur quelle assiette les droits de donation seront calculés.

La logique est actuarielle : plus l’usufruitier est âgé, plus son espérance de jouissance est courte, donc plus la valeur de son usufruit est réduite. Un usufruitier de 40 ans a statistiquement encore de nombreuses années de jouissance devant lui ; un usufruitier de 85 ans, beaucoup moins. Le barème traduit cette réalité en pourcentages forfaitaires.

Selon les règles publiées sur les droits de succession (service-public.fr, mis à jour en février 2026), l’âge retenu est celui de l’usufruitier au jour de la mutation, sans calcul au jour près : c’est l’âge au dernier anniversaire qui compte.

Le barème officiel de l’article 669, tranche par tranche

Le barème est découpé en tranches de dix ans. Pour chaque tranche, la loi fixe deux pourcentages complémentaires qui totalisent toujours 100 % : la part de l’usufruit et celle de la nue-propriété. Voici l’intégralité du barème tel qu’il s’applique en 2026.

Jusqu’à 20 ans révolus, l’usufruit représente 90 % de la valeur totale, la nue-propriété seulement 10 %. De 21 à 30 ans : usufruit à 80 %, nue-propriété à 20 %. De 31 à 40 ans : 70 % pour l’usufruit, 30 % pour la nue-propriété. De 41 à 50 ans : 60 % et 40 %. Ces premières tranches sont rarement utilisées en pratique successorale familiale, mais elles interviennent par exemple dans certains montages patrimoniaux avec des enfants majeurs jeunes.

De 51 à 60 ans, on atteint la parité exacte : chaque fraction vaut 50 %. C’est souvent la tranche où les parents commencent à envisager une transmission. De 61 à 70 ans, l’usufruit tombe à 40 % et la nue-propriété monte à 60 %. De 71 à 80 ans : usufruit à 30 %, nue-propriété à 70 %. De 81 à 90 ans : 20 % et 80 %. Passé 91 ans révolus, l’usufruit ne vaut plus fiscalement que 10 %.

Sur le terrain, je vois souvent des familles qui découvrent ce barème tardivement, alors qu’une donation réalisée quelques années plus tôt aurait sensiblement réduit la base taxable. La tranche 51-60 ans est stratégique : la nue-propriété ne représente encore que 50 % de la valeur du bien, et les enfants bénéficient d’une longue période avant de récupérer la pleine propriété.

Comment calculer concrètement les droits grâce à ce barème ?

La méthode est la suivante. On détermine d’abord la valeur vénale du bien, c’est-à-dire son prix de marché à la date de l’opération. On applique ensuite le pourcentage correspondant à l’âge de l’usufruitier pour obtenir la valeur fiscale de la nue-propriété. C’est sur cette valeur réduite que les droits de donation ou de succession sont calculés, après déduction des abattements applicables.

Prenons un exemple concret. Un bien vaut 400 000 €. L’usufruitier a 64 ans, donc on est dans la tranche 61-70 ans : la nue-propriété représente 60 %, soit une valeur fiscale de 240 000 €. Après application de l’abattement légal entre parent et enfant : fixé à 100 000 € et renouvelable tous les quinze ans : la base taxable tombe à 140 000 €.

L’erreur que je rencontre le plus souvent, c’est de confondre valeur fiscale et valeur économique réelle de la nue-propriété. Le barème de l’article 669 n’est qu’une convention fiscale forfaitaire. La valeur réelle d’une nue-propriété sur le marché dépend d’autres paramètres : rentabilité locative attendue, durée probable de l’usufruit, état du bien. Les deux notions ne coïncident pas nécessairement.

Quelle place pour l’article 669 dans une stratégie de transmission patrimoniale ?

Ce barème est l’un des leviers les plus efficaces de l’optimisation successorale légale. En donnant la nue-propriété d’un bien immobilier, les parents transmettent la plus grande partie de la valeur patrimoniale tout en conservant l’usage ou les revenus du bien. À leur décès, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits supplémentaires à payer, car l’usufruit s’éteint de plein droit.

Ce mécanisme s’articule naturellement avec les abattements successoraux entre parents et enfants. Pour comprendre comment structurer ce type d’opération dans son ensemble, notre article sur comment transmettre sa maison à ses enfants détaille les différentes options disponibles.

L’article 669 est aussi fréquemment mobilisé dans les ventes en viager, où il sert de référence pour évaluer la valeur du droit d’usage et d’habitation conservé par le vendeur. Le calcul du bouquet et de la rente tient compte de cette valorisation fiscale de l’usufruit.

Retenez enfin que le barème s’applique dans les deux sens. Quand l’usufruit revient au conjoint survivant par succession, la valeur imposable de ce droit est calculée selon les mêmes tranches d’âge. Une opération de démembrement bien pensée : toujours avec l’accompagnement d’un notaire : nécessite donc d’intégrer ce paramètre dès la conception, et pas seulement au moment de la transmission finale.