Par Édouard Lambert · Publié le 16 septembre 2026

Vous venez d’hériter d’un appartement ou d’une maison et envisagez de le vendre : la plus-value se calcule sur la valeur au jour du décès, et non sur le prix payé autrefois par le défunt. C’est ce point qui déroute la plupart des héritiers. Une fois ce principe posé, le calcul suit une logique précise, avec des abattements pour durée de détention qui peuvent ramener l’impôt à zéro.

Je vois régulièrement des héritiers partir du mauvais chiffre : le prix d’achat initial du défunt, parfois vieux de quarante ans : et s’alarmer inutilement. La valeur retenue est celle du patrimoine taxé lors de la succession, ce qui rebase souvent le bien à un niveau proche du marché actuel et réduit mécaniquement la plus-value taxable.

Voici comment procéder, étape par étape, pour ne pas surpayer le fisc et éviter les erreurs fréquentes au moment de signer l’acte de vente.

Quel est le prix d’acquisition retenu pour un bien hérité ?

Pour un bien hérité, le prix d’acquisition correspond à la valeur vénale déclarée dans la succession : l’estimation du bien au jour exact du décès. Cette valeur figure dans la déclaration de succession déposée chez le notaire, ou dans l’acte de notoriété si la succession est simple.

À ce montant s’ajoutent les frais d’acquisition déductibles : les droits de succession effectivement acquittés sur ce bien, ainsi que les honoraires notariaux liés au règlement de la succession. Ces sommes viennent diminuer la plus-value brute et sont trop souvent oubliées.

Selon les règles d’héritage en vigueur, tous les enfants héritent à parts égales en l’absence de testament. Si vous êtes trois héritiers sur un bien évalué à 300 000 €, chacun retient une valeur d’acquisition de 100 000 € pour le calcul de sa propre plus-value.

Un point de vigilance : si la valeur déclarée dans la succession était manifestement sous-évaluée par rapport aux prix du marché, l’administration fiscale peut remettre en cause ce chiffre lors d’un contrôle. Dans ce cas, la valeur pourrait être rehaussée, augmentant d’autant la plus-value taxable. Il vaut donc mieux déclarer une valeur réaliste dès le départ, même si cela génère davantage de droits à payer.

Mon conseil : conservez précieusement la déclaration de succession et les quittances de droits payés. Ces documents sont indispensables lors de la vente et difficiles à reconstituer des années après.

Comment calculer la plus-value imposable étape par étape ?

Le calcul se déroule en plusieurs étapes successives. Voici le mode opératoire à suivre avant de signer le compromis de vente.

1. Déterminer la plus-value brute : soustrayez le prix d’acquisition (valeur vénale + droits de succession + frais notariaux de succession) du prix de vente net vendeur.
2. Appliquer les abattements pour durée de détention : ils démarrent à la 6e année. La durée se compte depuis la date du décès, et non depuis l’achat initial par le défunt.
3. Calculer la base imposable : plus-value brute diminuée des abattements applicables selon l’ancienneté de la détention.
4. Appliquer les taux d’imposition : 36,2 % au total en 2026 pour un bien non exonéré, soit 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.

La date du décès marque le départ du délai de détention, même si l’acte de partage ou la publication au fichier immobilier intervient plus tard. À mon sens, c’est l’un des aspects souvent mal compris : le bien peut avoir été possédé très longtemps par le défunt, mais le compteur fiscal repart à zéro à son décès.

Si le bien est détenu en indivision entre plusieurs héritiers, chaque co-indivisaire calcule sa plus-value sur sa propre quote-part. Avant de vendre, il vaut mieux s’assurer que tous les héritiers sont d’accord : pour comprendre vos options en cas de désaccord, consultez notre article sur comment vendre en indivision quand l’un des héritiers bloque.

Quels abattements réduisent la plus-value d’un bien hérité ?

Les abattements pour durée de détention sont identiques à ceux d’une cession classique. Pour l’impôt sur le revenu : 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % pour la 22e année : soit une exonération totale d’IR après 22 ans de détention. Pour les prélèvements sociaux : abattement progressif de 1,65 % à 9 % selon l’ancienneté, exonération totale atteinte au bout de 30 ans.

Un bien hérité d’un parent décédé depuis moins de 5 ans sera taxé à taux plein. En revanche, si le décès remonte à plus de 22 ans, vous ne paierez aucun impôt sur le revenu sur la plus-value : uniquement les prélèvements sociaux jusqu’au cap des 30 ans révolus.

Si le bien hérité a fait l’objet de travaux importants après la succession, leur coût peut être ajouté au prix d’acquisition : à condition de produire les factures correspondantes. Cette déduction supplémentaire peut représenter des sommes significatives sur un bien rénové avant la revente.

La résidence principale reste exonérée de plus-value quel que soit le délai de détention. Un bien hérité que vous occupez comme résidence principale au moment de la vente bénéficie de cette exonération totale. En revanche, un logement laissé vide après le décès ne l’est pas, même avec l’intention d’y emménager : la condition doit être remplie au jour exact de la cession.

Si vous réfléchissez à transmettre le bien à vos enfants plutôt qu’à le vendre, sachez que transmettre sa maison sans impôt obéit à des règles différentes : la plus-value ne s’applique pas au moment de la donation, mais sera calculée lors de la revente ultérieure par les donataires, en retenant la valeur au jour de la donation.