Par Édouard Lambert · Publié le 13 octobre 2026

Oui, le locataire doit payer une partie des charges de copropriété, appelées charges récupérables ou charges locatives. Le propriétaire les avance puis les répercute légalement sur son locataire selon une liste définie par décret.

Cet article détaille quelles charges reviennent au locataire, lesquelles restent au propriétaire, comment s’effectue le paiement, et les cas particuliers à connaître : gardien, location meublée, vente du bien.

C’est quoi une copropriété ?

Une copropriété désigne un immeuble dont plusieurs propriétaires se partagent les parties communes (couloirs, escaliers, ascenseur, jardin) tout en possédant chacun un lot privatif. La gestion de l’immeuble est confiée à un syndic, mandaté par le syndicat des copropriétaires.

Les dépenses liées à l’entretien et au fonctionnement de ces parties communes sont réparties entre copropriétaires. Lorsqu’un lot est loué, la loi autorise le propriétaire à récupérer une partie de ces dépenses auprès de son locataire.

Quels sont les différents types de charges de copropriété ?

Les charges de copropriété se divisent en deux grandes catégories :

• Les charges générales couvrent la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes : nettoyage des halls, éclairage, assurance de l’immeuble, honoraires du syndic.
• Les charges spéciales concernent les services collectifs et équipements communs dont profite chaque lot : ascenseur, chauffage collectif, eau froide des parties communes.

Parmi ces dépenses, seule une partie est récupérable auprès du locataire. La liste précise figure dans le décret du 26 août 1987, qui reste la référence légale en 2026.

Les charges du locataire en détail

Le locataire règle les charges liées à l’usage courant du logement et des parties communes. Concrètement, cela inclut :

• l’entretien des parties communes (produits ménagers, menues réparations),
• la consommation d’eau froide et d’eau chaude collective,
• le chauffage et la production d’eau chaude collectifs,
• l’électricité des parties communes et des équipements collectifs,
• la taxe d’enlèvement des ordures ménagères,
• les frais liés à l’ascenseur (électricité, petites réparations).

Ces postes correspondent à des dépenses dont le locataire est le principal bénéficiaire direct. Il est donc cohérent qu’il les assume au quotidien.

Quelles sont les charges supportées par le propriétaire ?

Le propriétaire garde à sa charge toutes les dépenses non récupérables. Il s’agit notamment des grosses réparations sur les parties communes (ravalement de façade, remplacement de la toiture, réfection d’une canalisation principale), des travaux de mise aux normes et des honoraires du syndic de copropriété.

Les provisions pour travaux votées en assemblée générale restent également à la charge du propriétaire, sauf si elles correspondent à des dépenses récupérables déjà listées par décret.

Un cas particulier : celui du concierge

Lorsqu’un immeuble emploie un concierge ou un gardien, les dépenses liées à ce poste sont partiellement récupérables. 75 % du salaire et des charges sociales du gardien sont répercutables sur le locataire s’il assure à la fois l’entretien des parties communes et la sortie des poubelles. Ce taux tombe à 40 % s’il n’effectue qu’une seule de ces deux tâches.

Forfait de charges ou provisions sur charges ?

Pour la location vide, le propriétaire pratique obligatoirement des provisions sur charges avec régularisation annuelle : il estime les dépenses à venir, le locataire verse des acomptes mensuels, puis un ajustement intervient en fin d’exercice selon les dépenses réelles.

Pour la location meublée, les parties peuvent opter pour un forfait de charges, montant fixe non révisable en cours de bail. Cette option simplifie la gestion mais peut désavantager le locataire si les charges réelles dépassent le forfait, ou le propriétaire dans le cas inverse.

Les charges d’un appartement en copropriété pour une location meublée

En location meublée, la liste des charges récupérables reste identique à celle de la location vide : elle repose toujours sur le décret de 1987. La seule différence notable est la possibilité du forfait de charges, qui dispense de toute régularisation annuelle. Le choix entre forfait et provisions doit être clairement mentionné dans le contrat de location.

Quand le locataire est-il responsable des dégradations ?

Le locataire est tenu de remettre le logement dans l’état où il l’a reçu, déduction faite de la vétusté normale. Si des dégradations dépassent l’usure habituelle, le coût des réparations lui incombe. Un état des lieux d’entrée et de sortie précis est indispensable pour distinguer dégradation imputable au locataire et vétusté à la charge du propriétaire.

Comment s’effectue le paiement des charges ?

Le propriétaire doit fournir au locataire un décompte des charges au moins une fois par an, accompagné des justificatifs (appels de fonds du syndic, factures). Le locataire dispose d’un mois pour contester les sommes demandées à compter de l’envoi du décompte.

En cas de trop-perçu lors de la régularisation, le propriétaire reverse la différence au locataire. À l’inverse, si les charges réelles dépassent les provisions versées, le locataire règle le solde.

Cas particulier : le logement est mis en vente

Lorsqu’un bien loué est vendu, le nouveau propriétaire reprend le bail en cours et hérite de toutes les obligations locatives, y compris la régularisation des charges de l’exercice en cours. Vendeur et acquéreur s’entendent généralement sur une répartition au prorata de leur durée de détention respective dans l’année.

Questions fréquentes

Quelles sont les charges que le locataire doit payer en copropriété ?

Le locataire paie les charges récupérables listées par le décret de 1987 : entretien des parties communes, eau, chauffage collectif, électricité des parties communes, taxe d’enlèvement des ordures ménagères et frais liés à l’ascenseur. Ces dépenses correspondent à des services dont il bénéficie directement dans son logement et dans l’immeuble.

Quelles sont les charges que le locataire ne doit pas payer ?

Le locataire ne paie pas les dépenses non récupérables : grosses réparations, travaux de mise aux normes, ravalement de façade, honoraires du syndic de copropriété et provisions pour travaux votées en assemblée générale. Ces coûts restent à la charge exclusive du propriétaire copropriétaire.

Quelles sont les charges que le locataire doit payer ?

De manière générale, le locataire assume les dépenses liées à l’usage quotidien du logement et des parties communes : eau, chauffage collectif, entretien courant, ascenseur et taxe ordures ménagères. La liste exhaustive figure dans le décret du 26 août 1987, applicable à toutes les locations vides et meublées.

Est-ce que le locataire doit payer les frais de syndic ?

Non, les honoraires du syndic de copropriété ne font pas partie des charges récupérables. Ils restent intégralement à la charge du propriétaire copropriétaire, quelle que soit la formule de gestion choisie, syndic professionnel ou syndic bénévole.