Par Édouard Lambert · Publié le 14 octobre 2026

Donner un appartement en copropriété suit des règles précises : l’acte notarié est obligatoire, et plusieurs documents liés à la copropriété doivent être réunis avant la signature. Sur le fond, la donation d’un bien immobilier en copropriété fonctionne comme toute donation immobilière, avec quelques particularités pratiques à connaître pour ne pas retarder le dossier.

Qu’est-ce que la donation d’un appartement en copropriété implique concrètement ?

Donner un appartement, c’est transmettre la propriété d’un bien de votre vivant à un bénéficiaire choisi. Ce dernier en devient propriétaire immédiatement, avant votre décès. Dans le cadre d’une copropriété, cela inclut la quote-part de parties communes attachée au lot : le donataire hérite aussi de ces droits collectifs.

Le notaire rédige l’acte authentique, qui sera publié au service de publicité foncière. Cette publication rend la donation opposable aux tiers, y compris au syndicat de copropriété. Sans acte notarié, la donation est nulle : aucun accord verbal ou sous seing privé ne suffit pour un bien immobilier.

Sur le terrain, je vois souvent des familles surprises par la liste de documents à fournir. Le notaire a besoin du titre de propriété, du règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, des trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale et d’un état daté récent du syndic. Mieux vaut rassembler ces pièces dès l’ouverture du dossier pour ne pas perdre de semaines.

Le règlement de copropriété bloque-t-il la donation ?

Non. Contrairement à une vente, la donation n’est pas soumise à un droit de préemption des autres copropriétaires. Le règlement de copropriété ne peut pas interdire une transmission à titre gratuit entre membres d’une même famille.

En revanche, le donataire doit être informé des obligations attachées au lot : charges courantes, éventuels travaux votés en assemblée, fonds de travaux. Le notaire intègre ces informations dans l’acte et remet au bénéficiaire l’ensemble des documents de copropriété. C’est une protection pour les deux parties.

Quelle fiscalité s’applique à la donation d’un appartement ?

La valeur du bien est déterminée par le notaire au jour de la donation, selon les prix du marché local. C’est sur cette valeur vénale que les droits de donation sont calculés, après déduction des abattements légaux.

Entre parent et enfant, l’abattement est de 100 000 € par enfant et par parent. Entre grands-parents et petits-enfants, il descend à 31 865 €. Au-delà de ces seuils, un barème progressif s’applique, de 5 % à 45 % selon le montant transmis. Pour connaître les règles exactes, la fiche faire une donation-partage du service public détaille les conditions et le cadre légal 2026.

L’erreur que je rencontre le plus souvent : des parents qui attendent trop longtemps et ne profitent qu’une seule fois de l’abattement. Transmettre tôt, puis renouveler la donation 15 ans plus tard, permet de démultiplier l’avantage fiscal sur la durée. Pour aller plus loin sur ce point, l’article sur la donation avant 70 ans détaille les leviers fiscaux disponibles selon l’âge du donateur.

Donation simple ou donation-partage : laquelle choisir pour un appartement ?

Quand un seul enfant reçoit l’appartement, la donation simple suffit. Elle est moins coûteuse en honoraires notariaux et répond à la plupart des situations classiques.

Dès lors que plusieurs héritiers sont concernés, la donation-partage s’impose comme le choix le plus sûr. Elle répartit le bien entre les bénéficiaires au moment de l’acte et fige sa valeur à cette date. Au décès du donateur, les biens ainsi transmis ne sont pas réévalués pour le calcul de la réserve héréditaire : chaque héritier conserve ce qu’il a reçu sans renégociation possible. Pour comprendre les différences entre ces deux formules, l’article donation ou donation-partage expose les critères de choix selon votre situation familiale.

Le fonctionnement du syndic et des charges après une transmission est expliqué sur immo-zoom.fr.

Que se passe-t-il si l’appartement est déjà en indivision ?

Donner un bien détenu en indivision est possible, mais chaque indivisaire ne peut donner que sa propre quote-part. Le donataire entre alors dans l’indivision à la place du donateur, avec les mêmes droits et obligations.

Cette situation peut complexifier la gestion future du bien. Si vous souhaitez sortir de ce schéma avant ou après la donation, les solutions pour sortir d’une indivision permettent de clarifier les options disponibles, du partage amiable à la licitation judiciaire.