Par Édouard Lambert · Publié le 28 octobre 2026

Un copropriétaire se plaint depuis deux ans des retards de réponse, des comptes mal tenus et des devis jamais négociés. La décision est prise : il faut changer de syndic. Avant de lancer la procédure, une question revient toujours : quelle majorité faut-il réunir en assemblée générale pour que le vote soit valable ? La réponse est nette : la majorité absolue, dite majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents.

Cette règle s’applique aussi bien pour désigner un nouveau syndic que pour renouveler le mandat du syndic en place. Elle est souvent confondue avec la majorité simple, qui ne porte que sur les copropriétaires présents ou représentés lors de l’assemblée générale. Comprendre cette distinction est la première étape avant de lancer la procédure de changement de syndic.

Je vais dérouler ici les règles de vote, les étapes clés de la procédure et ce qui se passe lorsqu’aucun candidat n’obtient la majorité requise au premier tour.

La majorité de l’article 25 : ce que cela signifie concrètement

La majorité absolue désigne plus de la moitié des voix de l’ensemble des copropriétaires de la résidence, calculée en tantièmes. Peu importe que certains copropriétaires soient absents et n’aient pas donné de pouvoir : leurs voix comptent quand même dans le total requis. C’est là que beaucoup d’assemblées échouent, faute d’avoir mobilisé suffisamment de participants.

L’erreur que je rencontre le plus souvent : des copropriétaires qui ne donnent pas de pouvoir à un voisin de confiance et qui, sans le savoir, font basculer le vote. Avant une assemblée décisive, il vaut mieux s’assurer que les absents ont tous désigné un mandataire. Pour approfondir ce point, consultez notre article sur combien de pouvoirs en assemblée générale un copropriétaire peut détenir.

Le contrat de syndic, la durée du nouveau mandat et le projet de résolution doivent figurer dans la convocation de l’assemblée. Si ces documents ne sont pas joints, le vote encourt un risque de nullité qui peut être soulevé dans les deux mois suivant l’assemblée.

Comment se passe le vote s’il y a plusieurs candidats syndics ?

Lorsque plusieurs candidats sont en lice, l’assemblée vote sur chacun d’eux de façon distincte et successive. Le premier candidat à franchir le seuil de la majorité absolue est désigné nouveau syndic de copropriété. Le scrutin s’arrête là, même si d’autres candidats restaient à soumettre au vote.

Sur le terrain, je vois souvent des assemblées mal préparées où plusieurs résolutions sont soumises en même temps, ce qui crée de la confusion et peut invalider le scrutin. L’ordre de passage des candidats est donc stratégique, et c’est le président de séance qui l’organise.

Le contrat du nouveau syndic, incluant ses honoraires et la durée du mandat, doit avoir été joint à la convocation. Un copropriétaire peut toujours vérifier ce contrat avant l’assemblée et poser des questions en séance sur les services proposés.

Les étapes pour changer de syndic en copropriété

La procédure suit un ordre précis, fixé par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967. Chaque étape conditionne la suivante : un manquement dans la convocation ou la mise en concurrence peut rendre le vote irrégulier.

1. Mise en concurrence des candidats : au moins un contrat d’un syndic concurrent doit être joint à la convocation, sauf dispense votée par le conseil syndical.
2. Notification du projet de résolution : la résolution de changement est inscrite à l’ordre du jour et notifiée au syndic en exercice avant l’envoi des convocations.
3. Convocation de l’assemblée générale : elle doit parvenir à tous les copropriétaires au moins 21 jours avant la date de la réunion.
4. Vote des copropriétaires : la résolution est adoptée si elle obtient la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires.
5. Prise de fonction du nouveau syndic : dès l’adoption de la résolution, le nouveau syndic prend ses fonctions et dispose en général d’un mois pour récupérer les archives, les fonds et les contrats auprès de l’ancien syndic.

Si vous envisagez de confier la gestion à un opérateur digital, l’article sur le syndic de copropriété en ligne détaille les spécificités de ce type de mandat avant de faire votre choix.

Une fois le nouveau mandat signé, vérifiez que le transfert des fonds du syndicat a bien été effectué dans les délais impartis : c’est souvent là que les litiges entre ancien et nouveau syndic prennent naissance.

Que faire si aucun syndic n’obtient la majorité absolue ?

Lorsqu’aucun candidat n’atteint la majorité absolue au premier tour, l’assemblée peut procéder immédiatement à un second vote. À ce second tour, la majorité de l’article 24 s’applique : la majorité des voix des seuls copropriétaires présents ou représentés suffit alors.

Cette règle de passerelle évite les blocages dans les copropriétés où l’abstention est forte. Elle ne s’active que si le candidat a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires au premier tour. Sans ce seuil minimum, une nouvelle assemblée doit être convoquée.

Ce scénario est plus fréquent qu’on ne le croit dans les grandes copropriétés, où mobiliser une majorité absolue exige un vrai travail de sensibilisation en amont. Anticiper les absences et organiser les procurations reste la meilleure façon de l’éviter.

Quand s’arrête le mandat du syndic en exercice ?

Le mandat du syndic actuel prend fin à la date prévue dans son contrat, ou à la date fixée par l’assemblée si elle vote le changement avant l’échéance. Il ne peut pas être mis fin au contrat de façon anticipée sans décision d’assemblée, sauf faute grave dûment établie.

La durée maximale d’un mandat de syndic est de trois ans, renouvelable. Si l’assemblée oublie de voter le renouvellement ou le changement avant cette date, la copropriété se retrouve sans syndic, ce qui oblige à saisir le juge pour en désigner un d’office.

Une décision votée en assemblée peut être contestée dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal aux copropriétaires absents ou opposants. Pour comprendre dans quels cas ce recours est envisageable, l’article sur revenir sur une décision d’assemblée apporte des éléments utiles.

Questions fréquentes

Quelles sont les conditions pour changer de syndic de copropriété ?

Le changement doit être inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale, accompagné d’au moins un contrat de syndic concurrent. La résolution est adoptée à la majorité absolue de l’article 25, soit plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires. Si cette majorité n’est pas atteinte mais que le candidat a réuni au moins le tiers des voix, un second vote à la majorité simple peut être organisé immédiatement.

Quel est le délai pour changer de syndic de copropriété ?

La convocation de l’assemblée doit être envoyée au moins 21 jours avant la réunion. Une fois le vote acquis, le nouveau syndic prend ses fonctions immédiatement. L’ancien syndic dispose en général d’un mois pour transmettre les archives, les fonds et l’ensemble des documents contractuels de la copropriété.

Quelle majorité est nécessaire pour modifier le règlement de copropriété ?

La modification du règlement de copropriété relève de la double majorité de l’article 26 : majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. C’est une règle bien plus contraignante que pour le changement de syndic, réservée aux modifications touchant la destination des parties communes ou les droits attachés aux lots.

Y a-t-il des frais pour changer de syndic de copropriété ?

La loi interdit au syndic en exercice de facturer des frais spécifiques liés à son remplacement pour la transmission des documents et des fonds. Certains contrats prévoient en revanche des frais de clôture ou d’archivage : il faut vérifier le contrat en cours avant de voter le changement. Ces éléments doivent être transparents lors de la mise en concurrence des candidats.